Como declarar reformas no Imposto de Renda 2018

São Paulo – Se você reformou o seu imóvel no ano passado poderá informar o gasto no Imposto de Renda 2018.

Benfeitorias feitas na casa ou apartamento são uma das poucas formas de atualizar o valor do imóvel na declaração, já que a Receita não permite que o preço de aquisição da unidade seja modificado pelo valor de mercado ou reajustado por índices de inflação ao longo dos anos.

Como não é possível atualizar o valor pago pelo imóvel, a diferença entre o preço de compra e venda do bem pode ser significativa, pois um eventual lucro obtido com a venda do imóvel fica maior e, consequentemente, o imposto incidente sobre este valor, de 15%, fica mais pesado.

Portanto, ao adicionar melhorias ao valor de aquisição da unidade ao longo dos anos, o contribuinte consegue diminuir a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda do bem. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.

O que pode ser declarado?

A Receita permite acrescentar ao valor do imóvel os gastos com a construção ou ampliação e os desembolsos para pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes. É possível incluir na declaração despesas com materiais de construção e gastos com mão de obra.

Podem ser declaradas, por exemplo, despesas com cimento, tijolos, azulejos e latas de tinta. Pagamentos feitos a pedreiros, encanadores e ao arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto de construção ou ampliação do imóvel também são permitidos.

Como é considerada benfeitoria toda obra que agregue valor ao imóvel, instalação de iluminação embutida e móveis planejados também podem ser adicionados ao valor da casa ou apartamento.

Já os gastos indiretos com a obra, como troca ou compra de mobiliário e itens de decoração não podem ser incluídos na declaração do IR, pois não podem ser considerados benfeitorias.

A mesma regra vale para pagamentos feitos a profissionais que tenham apenas a função de realizar projetos decorativos ou paisagísticos, como designers de interiores.

Como declarar 

Se o imóvel foi comprado depois de 1988 e estiver quitado, os custos das benfeitorias devem ser adicionados ao valor de aquisição do bem, informado na ficha “Bens e Direitos” da declaração com o código “11 – Apartamento” ou “12 – Casa”. Caso o imóvel seja financiado, o custo da obra deve ser somado ao valor total já pago pelo imóvel.

No campo “31/12/2016”, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna “31/12/2017”, basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2017, no caso de financiamentos.

Em ambos os casos, o contribuinte deve adicionar no campo “Discriminação” que realizou benfeitorias no bem, com data e o valor da obra.

No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos de forma separada ao valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, com o código “17 – Benfeitorias”.

O campo “Discriminação” deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna “30/12/2016”, o contribuinte deve lançar o valor “R$ 0,00” e inserir na coluna “30/12/2017” o valor total gasto na obra durante o ano.

Ainda que as reformas em imóveis comprados antes de 1988 sejam declaradas de forma diferente, em ambos os casos os gastos com as benfeitorias são somados ao valor de aquisição do bem na venda do imóvel. Ou seja, o contribuinte irá se beneficiar de qualquer forma da redução do imposto sobre o lucro da transação.

Construção de casa em terreno

Quem era dono de um terreno e construiu uma casa no local em 2017 deve declarar a benfeitoria da mesma forma que reformas e ampliações da unidade.

A única diferença é que será necessário mudar o código do bem informado anteriormente na ficha “Bens e Direitos” de “13 – Terreno”, para “12 – Casa”. Para transferir os valores, é necessário declarar ambos os códigos no IR.

No campo “Discriminação” do código “13 – Terreno”, o contribuinte deve manter a informação sobre a construção da casa. Na coluna “31/12/2016” deve inserir o valor de aquisição do terreno e, na coluna “31/12/2017”, informar o valor “R$ 0,00”.

Ao inserir o código “12 – Casa” na ficha “Bens e Direitos”, o contribuinte deve mencionar no campo “Discriminação” que o bem foi construído em um terreno de sua propriedade. Na coluna “31/12/2016”, deverá incluir o valor “R$ 0,00” e, na coluna “31/12/2017”, o preço de compra do terreno somado ao custo de construção da unidade.

Caso a obra tenha sido iniciada e não foi concluída até o final do ano passado, o código “13 – Terreno” deve ser mantido, mas os valores já gastos com a obra durante o ano podem ser discriminados e adicionados ao valor do lote.

Benfeitoria realizada em imóvel alugado

Benfeitorias feitas pelo locatário de um imóvel que permitam o abatimento parcial ou integral de parcelas do aluguel também podem ser adicionadas ao valor do imóvel na declaração do proprietário, desde que estejam previstas no contrato de locação.

Isso só pode ser feito, no entanto, se o proprietário pagar os impostos devidos sobre o valor cheio dos aluguéis, sem descontar a parcela que o inquilino deixou de pagar para custear as benfeitorias.

O proprietário deve declarar os aluguéis tal como ele faria se os valores recebidos não incluíssem despesas com reforma. Para acrescentar as benfeitorias ao valor do imóvel, o contribuinte deve seguir o mesmo procedimento descrito no início da matéria.

Despesas devem ser comprovadas

Despesas com construção e reforma do imóvel só poderão ser declaradas no Imposto de Renda se o contribuinte conseguir comprová-las. Já a ampliação do imóvel somente pode ser incluída na declaração se o projeto tiver sido aprovado pela prefeitura.

Portanto, o contribuinte deve guardar todas as notas fiscais recebidas de pessoas jurídicas e recibos de pessoas físicas, como pedreiros e outros profissionais, para justificar os custos das benfeitorias à Receita Federal.

O próprio contribuinte pode produzir os recibos, desde que o documento seja o mais detalhado possível e inclua o nome do profissional, CPF, descrição e período de realização do serviço. O recibo deve ser assinado pelo profissional, e o proprietário do imóvel deve pedir cópias de documentos pessoais do prestador de serviço.

Toda a documentação dever ser guardada por cinco anos a partir da data de venda do imóvel, prazo no qual a Receita pode solicitar a comprovação dos gastos com benfeitorias.

Separar documentos por ano auxilia o contribuinte no momento de preencher a “Declaração de Ganho de Capital” no momento da venda do imóvel com lucro. Isso porque, no programa auxiliar da Receita, todas as despesas com benfeitorias devem ser divididas pelos anos nos quais foram realizadas.

É recomendável também que o contribuinte faça uma planilha para lançar todos os gastos com benfeitorias por ano até o momento da venda do imóvel. Como não é possível detalhar as benfeitorias na declaração, a Receita pode pedir essas informações para verificar se o valor informado na declaração é coerente com o custo da obra.

Quem tem como comprovar benfeitorias realizadas no imóvel desde 2008, mas que ainda não foram declaradas no Imposto de Renda, pode retificar as declarações dos últimos cinco anos e incluir os gastos. Dessa forma, é possível atualizar o valor do imóvel com esses dados na declaração de 2018.

Fonte: Exame

A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a súmula 543 do STJ

 

Nos dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.

Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada 2ª seção do STJ editou a súmula 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).

Por sua vez, a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “...ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Respeitando àqueles que pensam de forma diversa, entendemos que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Aliás, diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio,tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 9/9/01; Grifei).

Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora (hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto.

Na segunda situação, caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (hipóteses como arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas, etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e assessoria “sati”, publicidade e outras. Nesse sentido, os Tribunais têm reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador.

Registre-se, por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no CDC.

Por Antonio Marcos Borges da Silva Pereira

Fonte: Migalhas

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